Základním problémem jsou snahy developerů i některých vlastníků nemovitostí, přestavovat rodinné domy na kapacitní domy bytové. Proč je to špatně:
1. Změny charakteru Jiráskovy čtvrti
Jiráskova čtvrť byla založena před 100 lety na principech zahradního města, zakotvených v prvorepublikových „Zastavovacích předpisech přehledových, regulačních a zastavovacích plánů pro hl.m. Prahu“. Ty vycházely ze zkušeností generací architektů-urbanistů, hledajících zákonitosti, které vedou k vytvoření uživatelsky přátelského a esteticky hodnotného životního prostředí.
Byla tak navržena uliční síť pro obsluhu pozemků o průměrné velikosti 700 – 900 m2, která zajistila dostatečné odstupy rodinných domů mezi sebou i potřebnou velikost zahrad. Při jiném druhu rodinných domů než izolovaných, (třeba dvojdomky, atriové domy, řadové domy), by musely ulice a veřejná prostranství vypadat jinak. Tím spíš, pokud by se mělo území zastavět bytovými domy. Ukázku máme přímo v centru čtvrti, kde stojí družstevní domy. Vyžadují sloučené pozemky, umožňující umístit domy ve vzdálenostech, které zajišťují dostatečné soukromí v bytech, jejich osvětlení a oslunění a brání přenosu požáru. Přímo v protikladu k těmto požadavkům stávající Pražské stavební předpisy umožňují přiblížit zástavbu až k hranicím pozemků. Dokonce byl zrušen požadavek, o který usilovaly generace lékařů a architektů, aby byty byly osluněné. Nebezpečná změna charakteru čtvrti je tedy velmi reálná.
2. Zvýšení počtu obyvatel
Bytové domy znamenají výrazné zvýšení počtu obyvatel v území. Pro představu: počítáme-li v rodinném domě 2 byty pro 4 obyvatele, (ve skutečnosti je obsazenost našich rodinných domů nejspíš nižší), máme na dům 8 obyvatel. V realizovaných bytových domech, (teď čerstvě v „Lucerně“, ale máme i další příklady), bude podle projektu 6 bytů+ 2 „ubytovací jednotky“, tedy 26 obyvatel, více než trojnásobek. S takovým počtem obyvatel už musí urbanista území úplně jinak organizovat. Zejména pro něj musí zajistit odpovídající občanskou vybavenost, rekreační plochy, hřiště pro děti, kapacitní pěší cesty ke stanicím MHD, případně stanice přiblížit na požadovanou docházkovou vzdálenost. To vše při naší uliční síti zajistit nelze. Pokud by Odbor stavební Úřadu městské části Praha 4, (dále jen stavební úřad), povolil náhradu jen ¼ rodinných domů domy bytovými, zvýšil by se počet zdejších obyvatel o cca 40 x (24 – 8) = 840. Teď to úřad obchází salámovou metodou. Z dodatečného stavebního povolení pro „Lucernu“ citujeme: „Samotné navýšeni obytné kapacity jako takové, při zachování funkčního využití pro bydlení, nemusí nutně znamenat nepřípustnou změnu stavby, neboť v měřítku celé lokality jde o navýšení nepodstatné.“ Stavební úřad tedy ve svých úvahách zjevně ignoruje kumulativni vliv povolovanych kapacitnich obytných novostaveb (a přestaveb) znamenajicich zásadní nárůst intenzity využití území. Nebere tak v úvahu ani soudní výroky z obdobných případů. Např.: Do území nadlimitně zatíženého nelze bez dalšího umísťovat stavby, které sice každá jednotlivě nepřitíží svým provozem dotčenému území nijak výrazně, ale v součtu jednotlivých případů znamenají postupné a významné přetěžování již existující limitní či nadlimitní zátěží v území. (MS Praha, 11A109/2013-62)
3. Zvýšení počtu automobilů, parkujících na ulicích
Potřebný počet parkovacích míst lze u rodinných domů většinou poměrně snadno umístit na jejich pozemcích. I tak jsme svědky toho, že jejich obyvatelé parkují v hojném počtu na ulicích. U bytových domů lze zajistit potřebný počet stání za cenu značných nákladů.
Jaké nebezpečí to znamená pro bezprostřední okolí, zle názorně ukázat na aktuálním případu přestavovaného domu „Lucerna“. Zde stavební úřad, v rozporu s platnými předpisy, netrvá ani na jejich minimálních požadavcích. Dopouští se tak zásadního pochybení, které si lze jen těžko vysvětlit (a pouze zvyšuje podezření na korupci úředníků). Navíc, stavební úřad tak učinil přes upozornění, které v této věci obdržel od odvolacího orgánu, Odboru stavebního řádu, Magistrátu hl.m.Prahy, ze dne 13.6.2018, kde se uvádí: „Stavební úřad uvedl, že stavba není v souladu s ustanovením paragrafu, (§ 33 Pražských stavebních předpisů, pozn. autora), nicméně dále uvedl, že lze připustit, že se toto ustanovení nepoužije. Proč nedostatek nevytkl zpracovateli, není jasné. Stavební úřad posuzuje řešení, nepřísluší mu nedodržení vyhlášky obhajovat.“
V důsledku tak místo minimálních 10 stání podle Pražských stavebních předpisů, požadují pouze 5 stání. Když pomineme skutečnost, že na našich ulicích parkují také vozy podnikatelské, můžeme dnes reálně počítat se dvěma vozy na byt. (Tento stav dále zhoršuje odkládání založení vlastních rodin a bydlení dospělých dětí u rodičů). „Lucerna“ by reálně potřebovala 16 stání. 11 vozů tak bude parkovat na ulicích. Podle sčítání, které jsme provedli 10.12.2018 mezi 20:30 a 21:30 parkovalo na ulicích čtvrti, (bez ulice Údolní), 359 vozů. Pokud by stavební úřad povolil náhradu jen ¼ rodinných domů domy bytovými, zvýšil by se počet automobilů, parkujících v naší čtvrti, o cca 40 x (14-4) = 400 vozů. Další nárůst parkujících automobilů způsobí návštěvníci nových bytových domů. Naše uliční síť není na takovou dopravní zátěž navržena.
4. Ztráta ploch zeleně
V době, kdy magistrát přijímá Strategii pro klimatickou změnu, prosazující zvětšování ploch zeleně na úkor ploch zpevněných, povolování kapacitních bytových domů jde proti tomuto trendu. V ulici Nad Branickým pivovarem byla povolena přestavba rodinného domu 1180/11 o zastavěné ploše cca 140 m2 na bytový dům o zastavěné ploše cca 352 m2, to znamená, že procento zastavěné plochy pozemku stouplo z původních 14,8% na 37,41%. Stavební úřad to povolil v době, kdy u rodinných domů bylo možno zastavět pozemek max. z 30%. Dodnes neproběhla změna tohoto domu na dům bytový. Přitom se touto otázkou zabývali zastupitelé Prahy 4 již v roce 2012. V usnesení č. 9Z-56/2012, ze dne 7.6.2012 rozhodli, že „vnitroblokový prostor zahrad je nezastavitelný.“
Podobný příklad je rozestavěný bytový dům ve stejné ulici č. 98/8, kde hrozí zábor z původních 11,9% na cca 486m2 tedy na 45,0% plochy pozemku. V ulici Věkově 1072/12 má výstavbou nového bytoveho domu zastavěná plocha stoupnout ze stávajících 10,80% na 313,5 m2, tedy na 44,66% plochy pozemku. Přitom podle dostupných podkladů (Katastr nemovitostí), je v současnosti průměrná zastavěná plocha pozemků rodinných domů v celé Jiráskově čtvrti cca 17,6 %. Výstavbou bytových domů by stoupla cca 2,5 krát. Mikroklima lokality dále zhoršuje zvětšující se plocha fasád a nutně větší zpevněné manipulační plochy na pozemcích bytových domů. „Lucerna“ je toho příkladem.
5. Bezpečnost dopravy
Na území Jiráskovy čtvrti už nyní evidujeme několik míst, kde reálně hrozí kolize automobilů a chodci, či automobilů vzájemně. Na řadě míst chybí chodníky a chodci jsou nuceni chodit po vozovce. V ulicích zastavěných parkujícími automobily se zhoršují rozhledové poměry jak pro řidiče, tak pro chodce. Povrchy vozovek se opotřebují rychleji, než je TSK stačí opravovat. Další nárůst automobilového provozu a parkujících automobilů špatnou situaci dále zhorší.
6. Inženýrské sítě a komunikace
Postupným zahušťování lokality parazitují na inženýrských sítích a komunikacích, („neboť v měřítku celé lokality jde o navýšení nepodstatné“), investoři kapacitních bytových domů. Pokud by stavěli na „zelené louce“ či v „brownfieldech“, museli by do infrastruktury investovat. Zde od investorů nikdo nepožaduje, aby se na výstavbě a údržbě inženýrských sítí a komunikací podíleli. Přitom provozem nákladních automobilů a stavebních mechanismů, výrazně těžších, než se v minulosti používaly, jsou poškozovány jak vozovky, tak stavební objekty soukromých vlastníků, především oplocení, garáže a někde i blízké domy. Infrastruktura, kapacitně navržená pro zástavbu izolovanými rodinnými domy v době podstatně nižších spotřeb vody, energií, a s tím souvisejících nároků na kanalizaci, budovaná pro nesrovnatelně menší provoz na ulicích, je tak s vědomím stavebního úřadu trvale ničena.
7. Narušení soukromí a využití zahrad u rodinných domů
Logickou součástí užívání rodinných domů je přenesení části bydlení do prostoru zahrady. To je podmíněno zachováním nutného soukromí. O to obyvatelé nutně přijdou díky výhledu z oken bytových domů, vyšších a do větší hloubky pozemků prodloužených.
Většina obyvatel v rodinných domech má zahradu jako koníčka, z části okrasnou, z části pro pěstování zeleniny a ovoce. Objemné bytové domy znamenají zastínění, které užívání zahrad výrazně omezí.
8. Ztráta hodnoty majetku
Podle zkušenosti z nedaleké Jeremenkovy ulice klesla hodnota rodinných domů po výstavbě bytových domů v jejich sousedství o 30 – 50%; pokud se rozhodnete dům opustit, protože se zásadně snížila kvalita Vašeho bydlení (zastínění, snížení oslunění, zabránění výhledu, ztráta soukromí v bytě i na pozemku, problémy s parkováním, atd.), prodáte jej pod cenou; a na to realitní kanceláře a developeři čekají.
9. Narušení komunity a vztahů mezi obyvateli
Základem pro soužití obyvatel v nově vznikající čtvrti byl jejich společný zájem o bydlení v zahradním městě. Rodinné domy stavěli především mladí lidé s perspektivou, že zde budou trvale bydlet a s nimi i jejich děti. Totéž platilo později o družstevní svépomocné výstavbě. Vlastníci domů proto přijali i nepsaný závazek udržovat domy a zahrady, zajímat se o stav veřejných prostorů. V našem případě se zasloužili i o vybudování a doplnění chybějících inženýrských sítí a komunikací.
Vztah k bydlišti se upevňoval při svépomocné výstavbě jak rodinných, tak družstevních domů. Při svépomocné výstavbě byla často nutná spolupráce a vzájemná pomoc sousedů. Vytvořila se tak komunita lidí, kde převládají dobré sousedské vztahy, cizí lidé se stali přáteli. Spojuje ji i vědomí kvality životního prostředí a zájem je i nadále zachovat a zlepšovat.
Developeři zde neplánují domy, aby zde bydleli, cílem je, aby s maximálním ziskem byty pronajali či prodali. Zájem nájemníků v bytových domech (často totální nezájem), a jejich životní styl se výrazně liší od obyvatel rodinných domů. Krajními případy jsou vztah k bytu jako k noclehárně či koupě bytu k dalšímu pronajímání. Trvalé problémy s péčí o společný majetek a veřejné prostory provázejí všechna sdružení vlastníků bytů. Pokud sdružení vlastníků nefunguje, je obtížné najít partnera při řešení sousedských sporů. Do komunity, charakterizované určitou pospolitostí, se vnese anonymita sídlišť se všemi negativními důsledky. Zahuštění zástavby je tak v přímém rozporu s jedním z cílů Usnesení vlády ČR č. 22 k „Politice architektury a stavební kultury České republiky“ 14.1.2015 – posilovat vazbu mezi uživatelem a „jeho“ prostorem, posilovat soudržnost společenství a identifikaci obyvatel s danou lokalitou i upevnění vazeb v rámci komunity.
10. Narušení architektury veřejných prostorů
V průběhu uplynulých 30 roků byly na několika místech Jiráskovy čtvrti povoleny stavby, které odporují platným zákonům a nerespektují urbanistické požadavky na začlenění novostaveb do stávající struktury. Jako exemplární příklad může posloužit bytový dům Psohlavců č.p 799/15. To, že se jejich přestavbu podařilo prosadit, však nemůže být argumentem k tomu, aby se tímto devastujícím způsobem dále pokračovalo. Tyto domy, stejně jako domy nově navrhované, převyšují okolní zástavbu. Mezi stávajícími rodinnými domy působí jako cizorodý prvek a znamenají přesně to, čemu měl bránit požadavek původních regulačních předpisů, tj. zaručit výstavbu celých bloků z jednotného hlediska a zabezpečit vyrovnané a vzhledově uspokojivé výškové zastavění ulic. S tím úzce souvisí narušená výšková regulace ve svažitých ulicích, kde nutno výšky jednotlivých domů dle sklonu ulice odstupňovati. V uličním prostoru se rovněž negativně projevuje narušení pravidelného rytmu podstatně větší šířkou bytových domů. V současné době na tento nešvar svými příklady se zápornými stanovisky upozorňuje důležitý manuál Ministerstva pro místní rozvoj – Závazná stanoviska orgánů územního plánování, Příklady s komentářem (leden 2018). MMR si je vědomo neudržitelného stavu v pohledu stavebních úřadů na oblast architektury a urbanismu. V roce 2015 proto vláda ČR schválila jím předložený zásadní dokument, Politika architektury a stavební kultury České republiky. Na něj navázala řada dílčích metodických pokynů. Proč se pracovníci Odboru stavebního Úřadu městské části Praha 4 materiály, vydávanými jejich nadřízeným orgánem, neřídí, je na pováženou.